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किसी के निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाना जोखिम को प्रबंधित करने और रिटर्न को अनुकूलित करने की एक महत्वपूर्ण रणनीति है। जबकि कोई यह सोच सकता है कि आज उपलब्ध निवेश योग्य परिसंपत्ति वर्गों का ब्रह्मांड विशाल है और निवेशकों को विभिन्न प्रकार के विकल्प प्रदान करता है, संक्षेप में, संभावित निवेश अवसर का मूल्यांकन करते समय किसी भी मेहनती निवेशक के दिमाग में केवल दो चीजें होती हैं:

i) पूंजी की वापसी या पूंजी सुरक्षा (सबसे पहले सुरक्षा)

ii) पूंजी पर रिटर्न (जोखिम-समायोजित रिटर्न अगला)

अधिकांश निवेश उत्पादों को निश्चित आय (सरकारी प्रतिभूतियाँ, बैंक एफडी, बांड) की स्थिरता के बीच एक सातत्य पर रखा जा सकता है। ऋण म्यूचुअल फंड आदि) और इक्विटी की अस्थिरता (प्रत्यक्ष स्टॉक, इक्विटी म्यूचुअल फंड सहित, ईटीएफ वगैरह)।

एक चतुर निवेशक को निश्चित आय का एक विविध मिश्रण बनाने पर ध्यान देना चाहिए, हिस्सेदारी और उसके पोर्टफोलियो पर रिटर्न को अनुकूलित करने के लिए हाइब्रिड सुरक्षा निवेश। स्मार्ट निवेशक इक्विटी की उच्च-जोखिम और उच्च-इनाम वाली दुनिया और निश्चित-आय (ऋण) निवेश की विश्वसनीयता के बीच संतुलन खोजने का प्रयास करेंगे।

कहने की जरूरत नहीं है, संपूर्ण परिसंपत्ति आवंटन प्रक्रिया में सबसे अधिक महत्व तरलता (आपके निवेश को तुरंत नकदी में बदलने की क्षमता) और लगातार वास्तविक रिटर्न उत्पन्न करने की क्षमता (मुद्रास्फीति के पैमाने के आधार पर मापा गया निवेश रिटर्न) है।

पोर्टफोलियो विविधीकरण के लिए सीआरई

जबकि भारतीय निवेशक परंपरागत रूप से भारी रहे हैं रियल एस्टेटखुदरा निवेशक पूंजी का एक महत्वपूर्ण हिस्सा ऐतिहासिक रूप से आवासीय अचल संपत्ति के लिए आवंटित किया गया है – जो बहुत कम पैदावार (अधिकांश शहरों में 4% से कम) से ग्रस्त है और रिटर्न ऐसे निवेशों की अंतर्निहित तरलता की भरपाई नहीं करता है।

इसी समय मैं वाणिज्यिक रियल एस्टेट पेश करना चाहता हूं। व्यावसायिक अचल संपत्ति किराये की उपज के माध्यम से 8-9% वार्षिक रिटर्न और अंतर्निहित संपत्ति की सराहना में भाग लेने का अवसर प्रदान करता है, जिससे इसे ऋण और इक्विटी दोनों की विशेषताएं मिलती हैं।

वास्तविक संपत्ति होने के कारण मूल राशि भी काफी सुरक्षित होती है। केक पर असली आइसिंग मुद्रास्फीति से जुड़ी वार्षिक वृद्धि है। अधिकांश वाणिज्यिक पट्टे हर साल 5% या हर 3 साल में 15% बढ़ते हैं जो मुद्रास्फीति के खिलाफ एक मजबूत सहारा प्रदान करते हैं। इसलिए रिटर्न की वास्तविक दर हमेशा 8-9% होती है, जिसमें पूंजी की सराहना अतिरिक्त इक्विटी किकर प्रदान करती है।

ब्लू-चिप किरायेदारों के साथ सही संस्थागत-ग्रेड संपत्तियों में सीआरई निवेश, किराए का भुगतान न किए जाने का नगण्य क्रेडिट जोखिम प्रदान करता है। एक अनुभवी रियल एस्टेट निवेशक किरायेदार को फिट-आउट या टीआई करने की आवश्यकता करके और “लॉक-इन” पर हस्ताक्षर करके किरायेदार की चिपचिपाहट को बढ़ाएगा, एक शब्द जिसका उपयोग किरायेदारों को लंबी अवधि के लिए एक इमारत से बांधने के लिए किया जाता है।

इसके अलावा, रिटर्न की स्थिरता (सभी निवेशकों को मासिक किराये के भुगतान के साथ) का उपयोग मासिक किराये वितरण का उपयोग करके या तो एक व्यवस्थित निवेश योजना के माध्यम से अन्य परिसंपत्तियों में पुनर्निवेश करने या आवर्ती खर्चों के लिए उपयोग करने के लिए किया जा सकता है। यह किरायेदारों, भौगोलिक क्षेत्रों और परिसंपत्ति वर्गों (कार्यालयों, गोदामों, खुदरा आदि) में विविधतापूर्ण एक बड़ा सीआरई निवेश कोष बनाने के लिए भी समझ में आता है।

निष्कर्ष में, जबकि परिष्कृत और संस्थागत निवेशक हमेशा वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करते रहे हैं, खुदरा निवेशकों को अपने पोर्टफोलियो के हिस्से के रूप में उच्च गुणवत्ता वाली वाणिज्यिक अचल संपत्ति को जोड़ने पर विचार करना चाहिए। अपने निवेश को प्रभावी ढंग से नेविगेट करने के लिए (किरायेदारों का प्रबंधन, सही निवेश और निकास के अवसर ढूंढना, किराया संग्रह, नियामक अनुपालन आदि)।

सीआरई निवेश को एक विनियमित और संस्थागत निवेश मंच के माध्यम से रूट करना महत्वपूर्ण है, जैसे खुदरा निवेशक एक विश्वसनीय फंड मैनेजर या एक प्रतिष्ठित फंड हाउस के माध्यम से इक्विटी बाजारों में नेविगेट करते हैं।

गणेश अरुणाचलम उपाध्यक्ष और प्रमुख, निवेश (उत्तर और पश्चिम), संपत्ति शेयर हैं

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प्रकाशित: 07 जनवरी 2024, 12:02 अपराह्न IST

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