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मई 2022 से प्रचलित उच्च-ब्याज दरों का किफायती पर मामूली प्रभाव पड़ा है आवास की मांग भारत में। किफायती आवास खंड, छोटे टिकट खंड में होने के कारण, मध्य और लक्जरी खंडों की तुलना में अपेक्षाकृत कम दर-संवेदनशील है।

एक वर्ष से भी कम समय में दरों में 250 बीपीएस की बढ़ोतरी ने उपभोक्ता के मानस पर कुछ प्रभाव डाला है और जब चक्र चल रहा था तो हमने खरीदारी में कुछ हद तक स्थगन देखा। हालाँकि, बढ़ोतरी की श्रृंखला के बाद स्थिरता के बाद, पिछले 3-4 महीनों में फिर से मांग में वृद्धि देखी गई है।

किफायती आवास की मांग और बाजार के रुझान में गिरावट

करीब से देखने पर, हाल के दिनों में किफायती आवास की मांग में सापेक्ष गिरावट कमोबेश एक शहरी घटना है। गिरावट खासतौर पर मेट्रो शहरों में देखी जा रही है। ऊपर की ओर गतिशीलता की चाहत शहरी उपभोक्ताओं की एक प्रमुख विशेषता है। अक्सर, जो लोग ऋण पर कम निर्भरता के साथ किफायती खंड में घर खरीदने का जोखिम उठा सकते हैं, वे उच्च उत्तोलन की कीमत पर भी मध्य-खंड में अपग्रेड की तलाश करेंगे। इसलिए, जो लोग निम्न-आय समूह में बने रहेंगे, उनके पास ब्याज दर के झटकों को सहने के लिए कोई सहारा नहीं होगा।

किफायती आवास खंड के भीतर, हम शहरी बनाम अर्ध-शहरी क्षेत्रों में अलग-अलग रुझान देख रहे हैं। शहरी क्षेत्र में, उच्च भूमि लागत और बढ़ती सामग्री लागत किफायती आवास खंड को रीयलटर्स के लिए अनाकर्षक बनाती है। नतीजतन, समग्र आवासीय रियल्टी बाजार में किफायती घरों की हिस्सेदारी तेजी से घट रही है।

रियल एस्टेट गतिशीलता में बदलाव

प्रॉपर्टी सलाहकार एनारॉक की ताजा रिपोर्ट के मुताबिक, रियल एस्टेट डेवलपर्स अब कम संख्या में किफायती आवास इकाइयां और अधिक मध्य और लक्जरी-सेगमेंट परियोजनाएं लॉन्च कर रहे हैं। आंकड़ों से पता चलता है कि Q2FY24 के दौरान कुल नई आपूर्ति में किफायती घरों की हिस्सेदारी सात प्रमुख शहरों में गिरकर 18% हो गई और 2018 में, यह 42% थी। कुल लॉन्च में भी, किफायती घरों की हिस्सेदारी 2018 से लगातार गिर रही है। विशेष रूप से, शहरी श्रम बाजार में महामारी के बाद कोई उछाल नहीं देखा गया है और यह किफायती खंड के लिए एक और बड़ा झटका था।

आवधिक श्रम बल सर्वेक्षण वार्षिक रिपोर्ट 2022-2023 के अनुसार, शहरी क्षेत्रों में श्रमिक जनसंख्या अनुपात (डब्ल्यूपीआर) 2017-18 में 43.9% से मामूली वृद्धि दर्ज की गई और 2022-23 में 47.7% हो गई। वहीं, ग्रामीण इलाकों में इस दौरान यह 48.1% से बढ़कर 59.4% हो गई।

हालाँकि, किफायती गृह ऋण टियर-2 और टियर-3 शहरों और ग्रामीण बाजारों से मांग मजबूत बनी हुई है। अधिकतर, इन भौगोलिक क्षेत्रों में उपभोक्ता मांग भूमि खरीद और घरों के स्व-निर्माण के लिए होती है। इसलिए, इन भौगोलिक क्षेत्रों पर ध्यान केंद्रित करने वाली कंपनियों को उपभोक्ताओं से वित्त आवश्यकता में उचित मांग में वृद्धि देखने को मिल रही है।

किफायती आवास के लिए आउटलुक

आरबीआई की ओर से संकेत यह है कि यद्यपि खाद्य मुद्रास्फीति के दृष्टिकोण में उल्टा जोखिम है, लेकिन दर वृद्धि चक्र में लंबा ठहराव तुलनात्मक रूप से लंबी अवधि के लिए रहेगा, क्योंकि खुदरा मुद्रास्फीति केंद्रीय बैंक की 4% की सहनशीलता सीमा के आसपास मंडरा रही है। कम ब्याज दरों के अलावा, किफायती आवास बाजार को प्रभावित करने वाले अन्य प्रमुख कारक व्यापक-आधारित आर्थिक विकास और नौकरी वृद्धि हैं।

सरकारी नीतियां अब शीर्ष 10-12 शहरों से परे आर्थिक गतिविधियों का समर्थन कर रही हैं, हमें उम्मीद है कि अर्ध-शहरी और ग्रामीण भारत से आवास की मांग में मजबूत वृद्धि जारी रहेगी।

प्रत्याशित जीडीपी बढ़त इस पूरे वित्तीय वर्ष में यह 7% है. अगले वित्तीय वर्ष (FY25) की पहली तीन तिमाहियों के लिए, सकल घरेलू उत्पाद की वृद्धि दर क्रमिक रूप से 6.7%, 6.5% और 6.4% होने का अनुमान है। यह उद्योग के इस विश्वास को बल देता है कि होम लोन पर गति अगले 12-18 महीनों में जारी रहेगी, जिससे किफायती खंड की मांग भी बढ़ेगी।

नए साल 2024 का दृष्टिकोण दर में कटौती की उम्मीदों की पृष्ठभूमि में उज्ज्वल दिखाई देता है – संभवतः वर्ष के मध्य तक – और एक मजबूत सकल घरेलू उत्पाद विकास दृष्टिकोण। अब तक, FY24 वित्तीय सेवाओं के लिए एक मजबूत वर्ष रहा है क्योंकि उपभोक्ता मांग मजबूत रही है। टियर-2 और 3 शहरों और ग्रामीण भारत में उच्च घरेलू बिक्री और तेजी से बढ़ती निर्माण गतिविधियों के साथ, किफायती आवास ऋण सहित गृह ऋण की मांग वित्त वर्ष 2025 में बढ़ने की उम्मीद है। शानदार जीडीपी वृद्धि, बाजार में समग्र उछाल और आरबीआई की नीति दरों में स्थिरता इस आशावाद में योगदान दे रही है।

रवि सुब्रमण्यम, एमडी और सीईओ, श्रीराम हाउसिंग फाइनेंस

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प्रकाशित: 02 जनवरी 2024, 04:44 अपराह्न IST

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