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सेबी का उद्देश्य इस वैकल्पिक निवेश मार्ग की खोज करने वाले छोटे निवेशकों के हितों की रक्षा करना था। 25 नवंबर को तेजी से आगे बढ़ते हुए, सेबी के बोर्ड ने सूक्ष्म, लघु और मध्यम (एमएसएम) रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट या रीट्स के लिए सेबी विनियम 2014 में संशोधन को सैद्धांतिक मंजूरी दे दी। अंतिम विवरण की प्रतीक्षा है, लेकिन एमएसएम रीट्स परिदृश्य के बारे में प्रत्येक निवेशक को यह जानना आवश्यक है

जबकि देश में पहले से ही चार सूचीबद्ध रीट्स हैं, आंशिक स्वामित्व तेजी से छोटे निवेशकों के लिए सामूहिक रूप से भौतिक अचल संपत्ति के लिए एक वैकल्पिक अवसर के रूप में उभर रहा है। फ्रैक्शनल रियल एस्टेट (एफआरई) निवेशकों को अपने संसाधनों को एकत्रित करने और उनके योगदान के अनुपात में किराये की आय प्राप्त करने में सक्षम बनाता है।

फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म (एफओपी) करीब-करीब एकत्रित हो गए हैं प्रबंधन के तहत संपत्ति (एयूएम) में 4,000 करोड़ रु. स्ट्रेटा और प्रॉपशेयर अग्रणी धावक के रूप में उभरे हैं, प्रत्येक ने प्रभावशाली प्रबंधन किया है 1,200 करोड़. बारीकी से अनुसरण करते हुए, एसेटमॉन्क और वाइजएक्स एयूएम को संभालते हैं प्रत्येक 300 करोड़। hBits का पर्याप्त AUM बनाए रखता है 260 करोड़, जबकि एलीफ एंड योर्स के पास एयूएम है 85 करोड़ और क्रमशः 65 करोड़।

लेन-देन प्रवाह

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भिन्नात्मक स्वामित्व प्लेटफ़ॉर्म में लेनदेन प्रवाह में विभिन्न चरण शामिल होते हैं। यह एफओपी के साथ शुरू होता है जिसमें प्रवेश पैदावार जैसे संपत्ति विवरण प्रदर्शित होते हैं जिसमें पूर्व-पट्टे वाली संपत्तियों पर सकल किराये की आय, लक्ष्य आईआरआर (रिटर्न की आंतरिक दर) शामिल होती है जिसमें किराये की आय और संपत्ति की सराहना, संपत्ति की तस्वीरें, किरायेदार की जानकारी और उनकी वेबसाइट पर विकास अनुमान शामिल होते हैं। .

निवेशक इन संपत्तियों का आकलन करते हैं और अपनी जोखिम प्राथमिकताओं के आधार पर फंड में निवेश करते हैं। एफओपी एक विशेष प्रयोजन वाहन (एसपीवी) स्थापित करता है, जो संपत्ति खरीदने के लिए धन का उपयोग करता है। एफओपी आमतौर पर इस प्रक्रिया की शुरुआत में अग्रिम शुल्क लेता है, आमतौर पर कुल निवेश के प्रतिशत के रूप में। उदाहरण के लिए, यह कुल एकत्रित निवेश का 3% हो सकता है। इसके अतिरिक्त, एफओपी को संपत्ति प्रबंधन शुल्क मिलता है, जो संपत्ति से उत्पन्न राजस्व का लगभग 20% है। संपत्ति की बिक्री पर, एफओपी प्रदर्शन शुल्क लेता है, आमतौर पर प्राप्त लाभ का लगभग 20%, कभी-कभी पूर्व निर्धारित बाधा दर (उदाहरण के लिए, 8%) के साथ। निवेशकों को फीस और स्रोत पर कर कटौती के बाद किराये की आय प्राप्त होती है। यही प्रवाह पूंजीगत लाभ पर भी लागू होता है।

विभिन्न संरचनाएँ

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रियल एस्टेट निवेश सौदे विभिन्न प्लेटफार्मों और संस्थाओं में विविध हैं। ALYF और ब्रिकिट जैसे प्लेटफ़ॉर्म सीमित देयता भागीदारी (एलएलपी) की पेशकश करते हैं, जिसमें निवेश के अवसर मुख्य रूप से छुट्टियों के घरों पर केंद्रित होते हैं, जिससे निवेशकों को न्यूनतम टिकट आकार के साथ जुड़ने की अनुमति मिलती है। 6-10 लाख.

इस सेट-अप में, निवेशक एक एलएलपी में भागीदार बन जाते हैं, जो किराये और संपत्ति की बिक्री के माध्यम से उत्पन्न रिटर्न के साथ पट्टे पर दी गई संपत्तियों का मालिक है और उनका प्रबंधन करता है। इस मॉडल की एक दिलचस्प विशेषता यह है कि यह निवेशक को ऑफ-पीक सीज़न के दौरान ऐसी संपत्तियों में रहने की अनुमति देता है। हालाँकि ये प्लेटफ़ॉर्म संपत्ति के मूल्य में अधिक संभावित प्रशंसा के कारण उच्च आईआरआर का दावा करते हैं, लेकिन वर्तमान में किसी भी प्लेटफ़ॉर्म ने इसे बेचा या साबित नहीं किया है। ALYF के संस्थापक और सीईओ, सौरभ वोहारा ने कहा, “सेबी का यह कदम दोहरा सकारात्मक प्रभाव पैदा करने की क्षमता रखता है: एक निवेश वर्ग के रूप में आंशिक स्वामित्व को औपचारिक बनाना, जिससे पोर्टफोलियो के एक खंड को बड़े बाजार की ओर आकर्षित किया जा सके, और आतिथ्य की आपूर्ति को बढ़ावा दिया जा सके। यात्रा और आतिथ्य क्षेत्रों में बढ़ती मांग को पूरा करने के लिए संपत्ति।”

स्ट्रेटा, प्रॉपशेयर, एचबिट्स और वाइजएक्स जैसे प्लेटफॉर्म ऑफिस स्पेस और वेयरहाउसिंग पर ध्यान देने के साथ प्राइवेट लिमिटेड कंपनी (पीएलसी) मॉडल संचालित करते हैं। यहां निवेशक न्यूनतम प्रतिबद्धता जताते हैं 25 लाख, 90% अनिवार्य रूप से परिवर्तनीय डिबेंचर (सीसीडी) और 10% इक्विटी का मिश्रण प्राप्त करना। पीएलसी संरचना में सीसीडी ब्याज के समान रिटर्न अर्जित करना शामिल है, जबकि इक्विटी हिस्सेदारी स्वामित्व की अनुमति देती है, सीसीडी संपत्ति की बिक्री पर इक्विटी में परिवर्तित हो जाती है।

प्रस्तावित एमएसएम रीट्स में आवासीय और वाणिज्यिक दोनों संपत्तियां शामिल हैं। एमएसएम रीट्स में निवेश न्यूनतम निर्धारित है 10 लाख. इस मॉडल के तहत, एफओपी के पास प्रायोजक के रूप में संलग्न होने, ट्रस्ट का प्रबंधन और संचालन करने का विकल्प हो सकता है, जबकि निवेशकों को अपने हिस्से का प्रतिनिधित्व करने वाली इकाइयाँ प्राप्त होती हैं क्योंकि ट्रस्ट संपत्तियों का अधिग्रहण और प्रबंधन करता है, संपत्ति की सराहना और आवधिक एनएवी (शुद्ध संपत्ति मूल्य) गणना के माध्यम से रिटर्न देता है।

“एमएसएम रीट विनियमन ने वाणिज्यिक रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेशकों के लिए विनियम और बहुत अधिक स्थिरता लाकर आंशिक निवेश में क्रांति ला दी है। कुल संपत्ति का एक अंश निवेश करके, निवेशक अब ग्रेड ए वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्ति का हिस्सा बन सकते हैं जो 8-9% की निश्चित किराये की पैदावार और लगभग 15-16% की अनुमानित आईआरआर प्रदान करता है; एचबिट्स के सीईओ और सह-संस्थापक शिव पारेख ने कहा, “निवेशकों को अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाने के लक्ष्य हासिल करने में मदद करना।”

पक्ष और विपक्ष, और कराधान

एलएलपी संपत्ति के मूल्यह्रास (जिसे किराये की आय के विरुद्ध समायोजित किया जा सकता है) को शामिल करके कर स्थगन का लाभ प्रदान करते हैं और करों का भुगतान एलएलपी स्तर (लगभग 31.2%) पर किया जाता है, जिससे निवेशकों को प्रत्यक्ष कराधान से छूट मिलती है। हालाँकि, एलएलपी अपर्याप्त खुलासे, किसी भी पावर ऑफ अटॉर्नी के संभावित दुरुपयोग और तरलता के मुद्दों सहित कमियों से ग्रस्त हैं। इसके अतिरिक्त, परिसंपत्तियों के मूल्यांकन के तरीकों में स्पष्टता की कमी हो सकती है, और मजबूत केवाईसी/एएमएल प्रथाओं की कमी हो सकती है।

पीएलसी एलएलपी की तुलना में प्रबंधन में अपनी दक्षता के लिए जाने जाते हैं, फिर भी उन्हें अभी भी तरलता चुनौतियों का सामना करना पड़ सकता है और बाजार-निर्माण के प्रयासों की आवश्यकता होती है। पीएलसी के कराधान में सीसीडी पर स्लैब दरों के आधार पर किराये/ब्याज कर शामिल हैं। यदि निवेशक कंपनी में या समापन के समय अपने शेयर बेचते हैं (सीसीडी को इक्विटी शेयरों में परिवर्तित किया जाता है), तो शेयरों को दो साल से अधिक समय तक रखने पर पूंजीगत लाभ पर 20% कर लगाया जाता है। अगर इन्हें दो साल से कम समय के लिए रखा जाए तो टैक्स निवेशक के स्लैब रेट के मुताबिक होता है।

ट्रस्ट, विशेष रूप से एमएसएम रीट्स, सूचीबद्ध और रेटेड होने के कारण दिवालियापन दूर होने और तरलता रखने का लाभ उठाते हैं। लाभांश केवल तभी छूट प्राप्त होता है जब रियायती व्यवस्था नहीं चुनी जाती है। रीट द्वारा वितरित किसी भी ब्याज पर निवेशकों पर स्लैब दर से कर लगाया जाता है। जब तक पूरी पूंजी पूरी तरह से चुका नहीं दी जाती तब तक पूंजी के पुनर्भुगतान पर कर नहीं लगता है – हालाँकि, निवेशकों को इस पर नज़र रखने की ज़रूरत है, जिससे अनुपालन बोझ बढ़ जाता है।

धारा 54एफ

यदि आप आंशिक स्वामित्व शेयर बेचते हैं, तो आप अनिवार्य रूप से एसपीवी के शेयर स्थानांतरित कर रहे हैं। दो साल की अवधि के बाद, इसे दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में वर्गीकृत किया गया है और इसलिए यह आयकर अधिनियम की धारा 54F के तहत लाभ के लिए पात्र है। वाणिज्यिक संपत्ति बेचते समय, प्रतिबंध लागू होते हैं – आप छूट का दावा करने के लिए या तो आवासीय संपत्ति या निर्दिष्ट पूंजीगत लाभ बांड (धारा 54, 54एफ, 54ईसी के अनुसार) खरीदने तक सीमित हैं। आय से कोई अन्य व्यावसायिक संपत्ति खरीदने से आपको लाभ की भरपाई नहीं होगी।

अंतर्निहित जोखिम

संपत्तियों के आंशिक स्वामित्व में लगे निवेशकों को कई अंतर्निहित जोखिमों से सावधान रहना चाहिए। सबसे पहले, डिफ़ॉल्ट या क्रेडिट जोखिम तब उत्पन्न होते हैं जब किरायेदार पट्टे के भुगतान को पूरा करने में विफल रहते हैं, जिसके परिणामस्वरूप नए किरायेदार के सुरक्षित होने तक किराये की आय का नुकसान होता है। इसके अतिरिक्त, बिल्डरों या डेवलपर्स द्वारा संपत्ति सौंपने में देरी से प्रतिपक्ष जोखिम पैदा होता है, जो संभावित रूप से निवेश की समयसीमा को प्रभावित करता है। इसके अलावा, संपत्ति के मूल्यों के बारे में अनुमान वास्तविक बिक्री मूल्यों के साथ संरेखित नहीं हो सकता है, जिससे अपेक्षित और वास्तविक आईआरआर में बेमेल हो सकता है।

विशेष रूप से अल्पसंख्यक शेयरधारकों के लिए विवादों में सीमित सहारा को लेकर भी चिंताएं हैं, जो निवेश इकाई के भीतर विवादों को संबोधित करने की उनकी क्षमता को सीमित कर सकती हैं। तरलता एक महत्वपूर्ण चुनौती है क्योंकि संपूर्ण संपत्ति की बिक्री के लिए निवेशकों के एक बड़े बहुमत की सहमति की आवश्यकता होती है, जबकि एक अंश को भी बेचने में लंबी प्रक्रियाएँ शामिल हो सकती हैं, जिससे संबंधित लागतों के कारण समग्र रिटर्न प्रभावित हो सकता है। अंत में, आंशिक स्वामित्व संपत्तियों में व्यापक एंड-टू-एंड विनियमन की अनुपस्थिति का मतलब है कि निवेशकों को रियल एस्टेट पंजीकरण के बाद अप्रत्याशित जोखिमों का सामना करना पड़ सकता है। इन जोखिमों के बारे में जागरूक होने से निवेशकों को अधिक सूचित निर्णय लेने और संभावित नुकसान को कम करने के लिए रणनीतियों को लागू करने का अधिकार मिलता है।

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